Взыскание неустойки по ДДУ через суд

ДДУ – это договор долевого участия при строительстве нового жилого объекта. Данный договор содержит пункты, которые обязаны выполнить обе стороны. Кроме того он также содержит определенные временные сроки, в которые по договору застройщик обязан уложиться. При нарушении срока должна быть наложена конкретная ответственность, обычно это взыскание неустойки через суд.

Судебная практика в делах по ДДУ

Чаще всего застройщики нарушают сроки более  чем на месяц (зачастую исчисление идет на годы). Именно поэтому суммы, которые требуют с застройщиков по неустойке, получаются достаточно большими.

Стоит отметить, что суды общей юрисдикции, применяя статью 333 ГК РФ, зачастую снижают размер неустойки. Это противоречит разъяснениям Высшего суда о том, что снижать размер неустойки необходимо лишь только в крайнем случае при определенных и весомых причинах.

В большинстве случаев суду достаточно обычного ходатайства от застройщика о применении данной статьи и суд снижает неустойку.

Именно поэтому большинство дольщиков стараются решить дело посредством договора цессии. Все это делается в целях сохранения средств, без применения застройщиком статьи, которая уменьшает размер неустойки.

Что такое неустойка

Неустойкой обычно признается денежная сумма, определенная нормативным правовым актом, либо договором. Договор предусматривает, что данную сумму должник обязуется выплатить кредитору (либо второй стороне сделки) в том случае, если какие-либо обязательства, прописанные в договоре, не будут соблюдены (или будут нарушены).

Порядок взыскания через арбитражный суд

Порядок взыскания неустойки по ДДУ через арбитражный суд содержит в себе некоторые отличительные моменты. Примечательно, что иск в Арбитражный суд от своего имени не получится. В таких случаях «переводится» подсудность. Арбитражным судом могут быть рассмотрены дела, иски по которым были поданы юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.Для того чтобы суд принял иск необходимо передать право требования посредством цессии (ИП, либо юридическому лицу).

Сам порядок взыскания неустойки через суд выглядит следующим образом:

1. Оформление претензии застройщику. Стоит отметить, что этот этап является досудебным. Дольщик должен составить и отправить претензию, в которой требует выплату неустойки с застройщика.
2. Далее заключается договор цессии. Примечательно, что застройщик должен быть уведомлен об этом (о переходе права требования).
3. Составление претензии от имени юридического лица либо индивидуального предпринимателя (так как права требования уже переданы). После этого претензия отправляется застройщику.
4. Подача искового заявления о взыскании неустойки с застройщика в суд.

Внесудебный порядок

Важным моментом является тот факт, что взыскать неустойку можно не только посредством судебной инстанции, но и во внесудебном (или досудебном) порядке. В данном случае происходит точный расчет той суммы, которую имеет право требовать дольщик, вложивший деньги с застройщика при нарушении сроков. Федеральный закон №214 закрепляет положения, регулирующие данную сферу правоотношений.

Первым делом необходимо определить дату, которая будет являться началом отсчета просрочки. В договоре также должен быть указан день, когда квартира должна передаваться в пользование, отсчет будет начинаться со следующего дня, после предполагаемого для передачи жилья.

Размер неустойки формируется по формуле: количество дней, которые просрочены, умноженное на 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка, а также на установленную стоимость квартиры.

Взыскание неустойки через суд

В случае, если не получается урегулировать вопрос посредством мирового соглашения на досудебной стадии, неустойку необходимо взыскивать через суд. Стоит отметить, что вне зависимости от выбранной схемы, по которой гражданин хочет получить неустойку, самым выгодным решением будет ее взыскание через Арбитражный суд.

Суды общей юрисдикции зачастую принимают ходатайство строительных организаций, которое запрашивает снижение суммы выплат по неустойке. Анализируя практику арбитражных судов, можно сделать вывод, что там неустойка снижается редко, так как ходатайство чаще отклоняются.

Этапы взыскания неустойки посредством цессии

После того, как дольщик решает передать свое право требования по сумме неустойки, юристу необходимо изучить предоставленные документы.

Процедура содержит следующие шаги:

1. Рассчитывается размер неустойки, а также других выплат. Готовится договор цессии, после чего подписывается.
2. Прохождение регистрации договором в государственных органах.
3. Отправление претензии застройщику.
4. Подача иска о взыскании неустойки по ДДУ в Арбитражный суд.
5. Судебный процесс. В данном случае истцом является определенный цессионарий.
6. Вынесение судебного решение и получение исполнительного листа.